KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

GİRİŞ

Toplumsal yaşamda barınma ve ticari faaliyet yürütme gereksinimleri, taşınmaz kiralama ilişkilerini borçlar hukukunun en yaygın ve dinamik alanlarından biri haline getirmiştir. Sosyo-ekonomik şartların, enflasyonist baskıların ve taşınmaz piyasasındaki dalgalanmaların etkisiyle mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki çıkar dengesini korumak, tarihsel süreç içerisinde yasa koyucunun en temel amaçlarından biri olmuştur. Sözleşme özgürlüğü prensibi ile zayıf taraf olan kiracının korunması ilkesi arasındaki hassas denge, kira bedelinin tespiti ve artış sınırlandırılması mekanizmaları ile temin edilmeye çalışılır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarını özel bir rejim altında toplayarak kira bedelinin tespiti ve uyarlanması konularını kanuni esaslara bağlamıştır.

1.     Kira Sözleşmesi ve Kira Bedeli

1.1. Genel Olarak Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma hakkı tanıyan bir sözleşmedir ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya verenin borcu, kiralananın kullanılmasının devri borcu iken kiracının borcu kira bedelini ödeme borcudur. Kira sözleşmesi rızaî bir sözleşmedir. Rızaî olması sebebiyle teslim şartının olmadığı bu sözleşmelerde tarafların borç doğurucu nitelikte taahhütlerde bulunması sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından, kiraya verenin kira süresince kiralananı kiracının kullanması ve ondan yararlanması için uygun şekilde bulundurma yükümlülüğü karşısında kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülükler, kira akdinin sürekli borç ilişkisinin meydana geldiği bir sözleşme olduğunu gösterir niteliktedir.

Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinin zımni irade beyanlarıyla kurulması dahi mümkündür.

2.     Kira Bedeli

Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanmasının karşılığı olarak kiraya verene karşı ödediği bedeldir. Kira bedeli kiracının asli edimi olmakla birlikte aynı zamanda kira sözleşmesinin objektif esaslı unsurlarından biridir. Bir sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulması bakımından tarafların objektif esaslı unsurları üzerinde anlaşmaya varmış olması gerektiğinden kira bedeli sözleşme kurulurken miktar olarak belirlenmemiş olsa dahi belirlenebilir olması halinde, sözleşme yine de geçerli bir şekilde kurulmuş kabul edilir.

Kiracının, ödemekle yükümlü olduğu kira bedelinin muaccel hale gelmesi için öncelikle kiraya veren tarafın, asıl borcunu ifa etmesi, bir diğer deyişle kira sözleşmesi kapsamında kiracının kullanımına bırakılması gereken şeyi, kullanıma uygun bir şekilde hazır bulundurması ve kiracının fiili hakimiyetine bırakması gerekmektedir.

Taraflar kira sözleşmesi akdederken, kira bedelini ödeme zamanını da belirleyebilir. Fakat taraflar arasında böyle bir belirlemeye gidilmemiş olması halinde, TBK m. 314 hükmüne göre hareket edilmesi gerekmektedir. Buna göre kira bedeli ve yan giderler, ay sonunda ve çerçeve süre olarak en son kira süresi sonunda kiraya veren tarafa ödenmelidir.

3.     Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi

3.1.Genel Olarak

TBK m. 343, “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” şeklinde düzenlenmiştir.

TBK’nin zayıf akit taraf olan kiracının korunması amacıyla getirdiği düzenlemelerden birisi de kira bedeline yapılacak artışları sınırlayan TBK m. 344 hükmüdür. Anılan hüküm, kiracı lehine emredici nitelik taşır. Bu sebeple, TBK m.344 hükmünü TBK m.343 ile birlikte değerlendirmek gerekir.

Kira bedelinin artışına ilişkin hükümler, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı ilkesinin istisnasını oluşturmaktadır.

Ancak artışa ilişkin anlaşmalar noktasında tam bir sözleşme serbestisi tanınmamış, birtakım sınırlamalar öngörülmüştür. Bu yönüyle bakıldığında, hükmün emredici yapısının kiracıyı korumak olduğunu ve bu nedenle nispi emredici nitelik taşıdığını ifade etmek mümkündür.

3.2.TBK m. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Esaslar

3.2.1.      Yenilenen Kira Dönemlerinde Yapılacak Artışın Kira Sözleşmesiyle Belirlenmiş Olması

TBK m. 344/1 hükmü, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklindedir.

Kira sözleşmesinde taraflar, kira bedeline yapılacak artışı maktu bir bedel olarak belirleyebilecekleri gibi mevcut kira bedelinin belirli bir oranda artırılması şeklinde de kararlaştırabilirler.

Bir yıl süreli olarak akdedilen bir kira sözleşmesinin, sürenin sona ermesi akabinde kiracı tarafından sona erdirilmemesi ve sözleşmenin TBK m. 347/1 gereğince uzaması hâlinde, taraflarca kararlaştırılan artış oranı, yenilenen dönemde açıklanan on iki aylık TÜFE değişim oranını aşmadığı sürece geçerli sayılır ve Mahkemece bu husus gözetilir. Dolayısıyla taraflarca kararlaştırılan artış TÜFE oranını aşmıyorsa, hâkimin kira bedeline müdahalesi gündeme gelmez.

Hükümde yer alan TÜFE sınırlaması emredici nitelikte olduğundan, TÜFE oranı altında bir oran veya miktar kararlaştırılması mümkün olmasına karşılık üstünde bir oran veya miktar kararlaştırılması halinde artış TÜFE ile sınırlı olur. Bu düzenleme, kiracının sözleşme başlangıcında yüksek artış oranını kabul etmek zorunda kalmasına karşı getirilmiş bir önlemdir.

3.2.2.     Yenilenen Kira Dönemlerinde Yapılacak Artışın Kira Sözleşmesiyle Belirlenmemiş Olması

TBK m. 344/2 hükmü, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklindedir.

Buna göre tarafların kira sözleşmesinde artışa ilişkin anlaşma yapmamış olmaları yahut artış yapılacağını belirtmesi ancak artışın belirli ve muayyen olmaması hâlinde, TBK m.344/2 uyarınca açılacak bir kira tespit davasıyla kira bedeli tespit edilir.

Hâkim, bedel tespiti noktasında kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete uygun şekilde karar verir ve tespit edilen bedel TÜFE oranını aşamaz. Bununla birlikte, hâkimin kira bedelini tespit ederken hakkaniyet ölçütünden yararlanması, TÜFE oranından daha düşük bir artış belirleyebilmesini mümkün kılar. Dolayısıyla hâkim belirli kriterler doğrultusunda ve TÜFE oranını aşmamak kaydıyla hüküm verdiği için sınırsız bir takdir yetkisinin bulunmadığı ifade edilebilir.

3.2.3.     Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Uygulamada kira tespiti davası olarak anılan, belirli dönemlerde rayice uygun kira bedeli tespiti yapılmasını sağlayan ve piyasa değerinin altında kalan bir kira parasını kiraya verenin kabul etmek zorunda kalmasının önüne geçme amacı güden davanın yasal dayanağı TBK m. 344/3’tür.

TBK m. 344/3 hükmü, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklindedir.

Hükme göre, taraflarca bu hususta bir anlaşma bulunup bulunmadığı dikkate alınmaksızın, beş yılı aşan veya beşinci yılın ardından yenilenen sözleşmelerde, ayrıca her beş yılın bitiminde; yeni dönemde geçerli olacak kira parası, mahkeme tarafından TÜFE oranı, kira sözleşmesi konusunun durumu ve benzer nitelikteki kira sözleşmelerindeki kira bedelleri emsal kabul edilerek hakkaniyet ilkesi gözetilerek bir tespit yapılacaktır.

3.2.3.1. Kira Bedelinin Tespitinde Süre

Kanunda yer verilen “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen” ifadesinden anlaşılacak durum şudur: Kira sözleşmesi bir yıllık ya da bundan da az olacak şekilde yapılmış ve TBK 347. madde uyarınca uzayarak başlangıçtan itibaren beş yıl boyunca devam etmiş olabilir. Kira sözleşmesi iki, üç ya da dört senelik yapılan fakat yine TBK m.347 gereğince uzamış ve başlangıçtan itibaren beş yıllık süre dolmuş olabilir. Bir diğer ihtimalde ise kira akdi beş yıl için yapılmış ve sözleşme süresi bakımından beş yıl dolabilir. Son olasılık olarak ise kira akdi beş yıldan daha uzun olarak akdedilmiş fakat kira ilişkisinin beşinci senesi dolabilir. Tüm olasılıklar TBK 344/3 düzenlemesine göre kira tespit davasının açılabilmesi için süre şartını sağlamaktadır.

Esasen m.344/2 hükmünde de tarafların bedel noktasında uyuşmazlık yaşamaları ve bedelin hâkim tarafından belirlenmesinden söz edilmektedir. Bu noktada, tarafların beş yılı doldurmadan önce TBK m.344/2 uyarınca, beş yılı doldurunca da m.344/3 uyarınca kira tespit davası açmalarında sakınca yoktur. Nitekim TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar her zaman açılabilmektedir.

3.3.Kira Tespit Davası Açılabilmesinin Şartları

TBK m. 344 hükmü bir bütün halinde ele alındığında, kira tespit davası; kira sözleşmesinin taraflarının; kira bedelinin yeni kira yılında ne olacağı konusunda anlaşamadığı hallerde açılan davadır.

3.3.1.     Hukuki Yarar Şartı

HMK madde 114/1-h hükmü uyarınca dava şartlarından biri olan dava açılmasındaki hukuki yarar, talep sonucunun kabule değer olup olmaması ile ilgilidir. Tespit davası açan tarafın, davayı yöneltmekte hukuken korunmaya değer güncel bir menfaati olmalıdır. Dava şartlarının varlığı veya yokluğu, davanın tüm aşamalarında hakim tarafından re’sen incelenebileceği gibi ayrıca taraflar da dava şartı eksikliğini her aşamada ileri sürebilir.

3.3.2.     Yazılı Bildirim Yapılması Şartı

Kira tespit davası açılabilmesi için yazılı bildirimde bulunma şartı; TBK m. 345/2 ve 345/3 birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinde, sonraki kira yılında kira bedelinde artışa gidileceğine dair bir madde olmaması halinde, kiraya veren yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden en geç otuz gün öncesi, bedelin artıracağına yönelik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunma zorunluluğunu ifade etmektedir. Burada bahsedilen yazılı bildirim geçerlilik şartıdır.

3.3.3.     Dava Açma Süresi

3.3.3.1.Sözleşmede Artış Şartı Varsa Dava Açma Süresi

Kira sözleşmesinde kira artış anlaşması olduğu durumda uygulanacak hüküm TBK 345/3. hükmüdür.

Bu hükme göre sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Söz konusu durumda, sözleşme içerisinde artış şartının olması, kiracıyı beklenmedik bir artış ile karşı karşıya getirmeyeceğinden ve bu şart aynı zamanda yazılı bildirimin yerine kiracıyı uyarır nitelikte olduğundan ayrıca bir yazılı bildirimde bulunulmasına gerek yoktur.

Nitekim, Yargıtay 3. HD., E.2019/1029, K.2019/1790, T.06.03.2019 sayılı ilamda “Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır.” şeklinde karar verilmiştir.

3.3.3.2.Sözleşmede Artış Şartı Yoksa Dava Açma Süresi

Kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemi için artış şartı bulunmadığı hallerde TBK m. 345/2 hükmü uygulama alanı bulur.

Hükümle birlikte kanun koyucu, kira artış anlaşmasının bulunmadığı sözleşmelerde, kira tespit davası sonucunda verilecek tespit hükmünün geriye etkili olarak yeni kira döneminin başından itibaren etkili olabilmesi için davacıya belirli bir zaman aralığında harekete geçme imkanı tanımaktadır.

Hükme göre kira tespit davası, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

3.4.Kira Tespit Davasının Benzer Davalarla İlişkisi

Kira tespit davası uygulamada sıkça kira uyarlama davası ile karıştırılmakta, birbiri yerine açıldığına rastlanılmaktadır. Fakat bu iki dava türü birbirinden tamamen farklıdır. Kira uyarlama davasının yasal dayanağı TBK’nin 138. maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğü olup sözleşmenin belirli koşullar dahilinde değiştirilebilmesine veya duruma göre sona erdirilebilmesine olanak sağlamaktadır. Söz konusu hüküm kira bedelinin yenilenen kira döneminde ne olacağına ilişkin bir dava hakkı vermemekte, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle işlemin temelinden çökmesi durumunda, hakimin sözleşme hükümlerine müdahalede bulunmasını talep edilerek önemli ölçüde bozulan edimler arasındaki dengenin değişen koşullara uyarlanması dava konusu edilmektedir.

TBK m. 344/3’e göre kira tespit davasının amacı ise enflasyon ve ülke ekonomisi sebebiyle sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl geçmesine rağmen alım gücünün bir taraf aleyhine düşüş yaşamasından ötürü sözleşme kapsamındaki kira bedelinin rayiç kira bedelleri seviyesine getirilmesi talebidir. Bu yönüyle kira tespit davası ve kira uyarlama davası birbirinden ayrılmaktadır.

3.5.Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk

Kira davalarında dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk müessesi, Hukuk Uyuşmazlıkları Arabuluculuk Kanunu’na 2023 yılında eklenen m.18/B ile getirilmiştir. Anılan madde uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı olarak zorunlu arabuluculuğa tabi kılınmış ancak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç tutulmuştur.

Dolayısıyla kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiralananın ilâmsız şekilde tahliyesi hariç olmak üzere, kira uyuşmazlıklarına ilişkin bütün davalarda dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk getirilmiştir.

Yargıtay 3. HD. 2024/3408 E. 2025/2823 K. 14.5.2025 T. sayılı kararda da Yargıtay,kira bedelinin ödenmemesi üzerine başlatılan icra takibine karşı açılan itirazın iptali ve tahliye davasında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmamış olmasını dava şartı yokluğu olarak kabul etmiş; bu gerekçeyle davanın usulden reddine karar veren istinaf mahkemesi hükmünü onamıştır.

SONUÇ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti, yasa koyucunun sözleşme özgürlüğü ile kiracının korunması ilkesi arasında kurmaya çalıştığı hassas dengenin en somut örneklerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu, enflasyonist ortam ve değişen sosyo-ekonomik koşullar karşısında taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkları adil bir zeminde çözüme kavuşturmak amacıyla emredici nitelikte özel esaslar vazetmiştir.

Sözleşmenin yenilendiği süreçte kira bedelindeki artışın üst sınırı TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ile kati olarak sınırlandırılmış; beşinci yılın sonunda ise taraflara, emsal rayiçler ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda kira tespit davası açma hakkı tanınmıştır. Böylelikle hem kiracının fahiş ve öngörülemeyen artışlara karşı korunması temin edilmiş hem de kiraya verenin mülkiyet hakkı ve piyasa koşullarına uygun bedel talep etme menfaati güvence altına alınmıştır.

Son olarak, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B hükmü uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri hariç olmak üzere kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk mekanizmasının getirilmesi, Yargıtay içtihatlarıyla da pekiştirilen zorunlu bir usul adımı haline gelmiştir. Bu durum, yargının iş yükünü hafifletmeyi ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkların mahkeme öncesinde barışçıl ve hızlı bir şekilde çözümlenmesini hedefleyen modern hukuk anlayışının bir gereği olarak getirilmiştir.

KAYNAKÇA

Atalay, Batuhan. “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Kira Bedelinin Tespiti Davası”, Yüksek Lisans Tezi, Tekirdağ Namık Kemal Üniversitesi, 2025.

Demircan, Aleyna. “Yargı Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bedel Tespiti”, Yüksek Lisans Tezi, Necmettin Erbakan Üniversitesi, 2025.”