Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Davası

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye

Giriş

Kira sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda 299 ila 378 hükümlerinde düzenlenmiştir. Birinci bölümde “Genel Hükümler”, ikinci bölümde “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları”, üçüncü bölümde ise “Ürün Kirası”na ilişkin hükümler yer almaktadır. TBK m.299’a göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

1.     Genel Olarak Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kanundaki tanımdan da anlaşılacağı üzere, kullanma ve yararlanma hakkı tanıyan bir sözleşmedir ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya verenin borcu, kiralananın kullanılmasının devri borcu iken kiracının borcu kira bedelini ödeme borcudur. Kira sözleşmesi rızaî bir sözleşmedir. Rızaî olması sebebiyle teslim şartının olmadığı bu sözleşmelerde tarafların borç doğurucu nitelikte taahhütlerde bulunması sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından, kiraya verenin kira süresince kiralananı kiracının kullanması ve ondan yararlanması için uygun şekilde bulundurma yükümlülüğü karşısında kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü vardır.  Bu yükümlülükler, kira akdinin sürekli borç ilişkisinin meydana geldiği bir sözleşme olduğunu gösterir niteliktedir.

Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp yazılı veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinin zımni (örtülü) irade beyanlarıyla kurulması dahi mümkündür.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

2.     Kira Sözleşmesinin Unsurları

TBK m.299 ve m.357’de yer alan tanımlamalardan kira sözleşmesinin üç temel unsuru olduğunu söylemek mümkündür. Söz konusu unsurlar şunlardır:

·       Kiralanan şey

·       Kira konusu malın kullanımı karşılığında ödenecek bir kira bedeli

·       Kiracıyla kiraya veren arasında bir anlaşma

2.1.                   Kiralanan Şey

Kira sözleşmesinin ilk unsuru, kiraya konu malın veya hakkın bulunmasıdır. Yani kira konusu taşınır veya taşınmaz eşya olabileceği gibi ürün getiren şey ya da gelir getiren bir hak olabilir.

2.2.                   Kira Konusu Malın Kullanımı Karşılığında Ödenecek Bir Kira Bedeli

Kira sözleşmesi nitelik itibariyle ivaz karşılığı akdedilir, kiralananın kullanılması karşılığında mutlaka kira bedelinin ödenmesi gerekmekte olup bu kiracının asli edim yükümlülüklerinden birisidir.

2.3.                   Kiracıyla Kiraya Veren Arasında Bir Anlaşma

Taraflarca kiralananın kullanımının bedel karşılığında bırakılması hususunda anlaşmaları durumunda kira sözleşmesi kurulmuş olur. Kira sözleşmesi rızai bir akit olduğu için kiralanan mal ile kira bedelini taraflar teslim almamış olsa dahi sözleşme kurulmuş olmaktadır; zira tarafların TBK m.299’da belirtilen hususlarda anlaşmalarıyla sözleşme kurulur. Bu bakımından kira sözleşmesi borçlandırıcı bir işlemdir.

Kira sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olması sebebiyle kira sözleşmesinin meydana gelmesi için, kiraya verenin kiralanan malın mülkiyetine sahip olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani kiraya verenin mülkiyet hakkına sahip olmasına yönelik hüküm bulunmadığından; başkasının malik olduğu bir şeyi malik olmayan bir başka biri kiraya verebilir.

3.     Kira Sözleşmesinin Sona Erme Halleri

TBK’de kira akdini sona erdiren sebepler, genel hükümlerde (TBK m.299 338), konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hükümlerinde (TBK m.339-356) ve ürün kirası hükümlerinde (TBK m.357-378) ayrı ayrı hüküm altına alınmıştır.

Genel sona ermeye ilişkin sebepler bütün kira sözleşmelerine uygulanabilir. Ancak genel hükümlerde bulunan nedenlere dayalı olarak bildirim yolu ile kira akdinin feshedilebilmesinin konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanması için genel hükümlerin, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini düzenleyen maddelerine aykırılık içermemesi gerekir.

3.1.                   Kendiliğinden Sona Erme

Yukarıda değinildiği üzere kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli yapılabilir. Bu belirli süre ay, gün, hafta veya yıl şeklinde belirlenebilir.

Taraflar açık veya örtülü biçimde bir süre belirlemişse, kira sözleşmesi belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Bu sürenin bitiminde kiracının kiralananı tahliye etme ve kiralanan malı geri verme yükümlülüğü olup kiraya verenin kiracıya tahliye için bildirimde bulunması gerekli değildir. Buna karşılık kiracının sürenin bitiminde kiralananı tahliye etmemesi veya geri vermemesi halinde kiraya veren kiracıya tahliye davası açabileceği gibi, kira süresi sonundan başlayarak bir ay içerisinde icra yoluna başvurarak kiracıyı çıkarabilir.

TBK m.327/2’ye göre, kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen kiracı kiraya verenin izniyle kiralananı kullanmaya devam ederse veya kiraya verence bu duruma itiraz edilmezse kira akdi belirsiz süreliğine yenilenmiş olur.

Örneğin taraflar 1 yıllık kira sözleşmesi akdetmişler ve bu 1 yıllık sürenin sonunda kiracı, kiraya verenin izniyle kiralananı kullanmaya devam ederse kira ilişkisi belirsiz süreli sözleşmeye döner.

3.2.                   Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Sona Erme

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, başlangıç tarihi belli olan ancak zaman bakımından ne zaman sona ereceği belli olmayan kira sözleşmesidir. Belirli kira sözleşmelerinin haricindeki, yani belirli süre barındırmayan diğer tüm kira akitleri belirsiz süreli sayılır (TBK m.300/2) . Kira süresi belirli olmadığından kira ilişkisinin sonlanması için tarafın diğer tarafı önceden uyarması gerekmektedir. Bu uyarıya “fesih bildirimi” denir.

TBK m.328’e göre, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.” Bu hükme göre, kiracı ve kiraya veren belirsiz süreli kira akdini, birbirlerine bildirim ile süre verip bu sürenin bitiminde feshedebilirler.

Belirsiz süreyle akdedilen kira akitlerinde fesih beyanı, varmasından itibaren bozucu etki yaratır ve fesih dönemlerinden önce süresi içinde fesih bildiriminin yapılması koşuluyla fesih döneminin sonundan itibaren sonuç doğurur. “Fesih dönemleri” ve “fesih bildirim süresi” kavramlarının ayrımlarına dikkat etmek gerekir. Fesih dönemi, kira sözleşmesinin başlangıç anına göre hesaplanacak süreyi, yani kira sözleşmesinin feshi için başlatılacak süreyi kapsayan dönemi ifade eder. Fesih bildirim süresi ise, fesih döneminin bitiminden geriye olacak şekilde hesap edilen yani fesih beyanının yapılacağı en son günü ifade eden sürelerdir.

TBK m.329’a göre, “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” Buna göre taraflar, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin sözleşme yapmışlarsa altı aylık kira döneminin bitimi için üç aylık fesih bildirim süresine uymak zorundadır. Taraflar sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uymazsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Taşınır kiralarına ilişkin düzenleme ise TBK m. 330’da düzenlenmiştir. Buna göre, “Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

3.3.                   Olağanüstü Sebeplerle Sona Erme

3.3.1.     Önemli Sebepler

TBK m.331’e göre, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” Önemli nedenle sözleşmenin sona erdirilmesi yoluna hem belirli hem de belirsiz kira sözleşmelerinde başvurulabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında da, TBK m. 331 uygulanabilir.

Önemli sebebin önemli sebep olup olmadığına yani kira ilişkisinin çekilmez olup olmadığına her somut olaya göre dürüstlük kuralından da faydalanılarak hâkim karar verecektir. Ancak hâkim, önemli nedeni kendiliğinden göz önüne alamaz. Çünkü önemli nedenin varlığı ve ne olduğu sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafça belirtilmelidir.

Sözleşmenin kurulmasından önce taraflarca öngörülen veya öngörülmesi gereken sebepler önemli sebep sayılmazlar.

Nitekim Yargıtay’ın Y. 13. HD. 18.03.1988, E. 1988/853 K. 1988/1587 sayılı kararına göre; “Davacı fırının 15 yıl süre ile kiralanmış olmasını ve kira bedelinin başlangıçtaki azlığını akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren önemli sebep olarak göstermiştir. Davacı tarafından açıklanan çekilmezlik nedenleri, kira sözleşmesindeki şartların önceden görülmeyen esaslı değişmesi olarak kabul edilemez. Çünkü bu nedenler sözleşme yapılırken bilinen koşullardır. Sözleşme başlangıçta bu koşullarla kurulmuştur. Bu itibarla açıklanan çekilmezlik nedenleri BK. nun 264. maddesi anlamında taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshini gerektiren nedenler olarak kabul edilecek nitelikte değildir.”

Kiracının uzun süreli olarak akdettiği kira sözleşmesinden sonra sağlık veya mali durumun ağır bir şekilde bozulması, işin uzmanı olan elemanlarını trafik kazasında kaybetmesi önemli sebeplere örnek verilebilir. Bunun yanında savaş, doğa olayı gibi dış etkenlerden kaynaklanan önemli sebepler de söz konusu olabilir.

Yalnızca kira bedelinin düşük olması ise önemli sebep sayılmaz ve olağanüstü feshe imkân vermez. Buna karşılık, kişisel nedenler ancak objektif olarak ve özellikle ekonomik açıdan katlanılmaz bir durum oluşturması halinde önemli sebep sayılır. Taraflar kiralananda aynı zamanda birlikte bulunmadıkları veya sözleşmedeki amacın gerçekleştirilmesi, taraflar arasında kişisel, barışçıl ve karşılıklı güvene dayalı bir iş birliğini gerektirmediği sürece, taraflar arasındaki salt düşmanlık önemli neden teşkil etmez. Ayrıca olağanüstü fesih hakkını kullanan tarafın kendisinin sebep olduğu ekonomik yetersizlikler o taraf açısından önemli sebep sayılmaz.

3.3.2.     Kiracının İflası

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.

Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Burada önemli olan husus, iflas yalnızca tacirler hakkında söz konusu olabileceği için, bu durumdaki ürün kiracısının tacir sıfatının araştırılması gerektiğidir. Başka bir deyişle, bu durumda kiracının faaliyette bulunduğu işletmeyi ticari metotlarla çalıştırıp çalıştırmadığına ya da başka bir faaliyetinden ötürü tacir sıfatına sahip olup olmadığına bakılmalıdır.

3.3.3.     Kiracının Ölümü

TBK m. 333’e göre, “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere kiracının ölümüyle kira ilişkisinin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olmayıp fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmenin feshedilmesi gerekmektedir. Kiracının ölümü ile ürün kirası sözleşmesinin sona ermemesinin sebebi miras hukukundaki külli halefiyet ilkesinden dolayıdır. Bu sebeple kiracının ölümü ile kiracının mirasçıları kanunda tanınan fesih hakkını taraflardan biri kullanıncaya kadar ürün kirası sözleşmesinin tarafı olmakta ve kira sözleşmesi varlığını sürdürmektedir.^[1]

Nitekim bu hususa Yargıtay’ın Y. 14. HD. 10.04.2006, E. 2006/2526, K. 2006/4182 sayılı kararında şu şekilde değinilmiştir: “Davacıların miras bırakanı, kiracı 1988 yılında ölmüş ise de gerek mirasçıları gerekse kiralayan yasanın öngördüğü mehillere uyarak fesih ihbarında bulunmadığından kiracının ölümü de sözleşmenin kendiliğinden feshi sonucunu meydana getirmez.”

4.     Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesinde kanun kendine özgü sona erme halleri düzenlemiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine öncelikle TBK m. 339 ve devamı hükümleri uygulanır; burada bir hüküm bulunmaması halinde, genel hükümlere gidilir.

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Tahliye davası yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hallerinde dava süresince ve tahliye kararı kesinleşinceye kadar kira ilişkisi devam eder.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Fesih bildiriminin geçerliliği ise yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kanun koyucu, aile konutu ile ilgili olarak özel bir düzenleme getirmiştir. TBK madde 349’a göre; “aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez”. Yine kiraya verenin fesih imkânına sahip olduğu durumlarda da eşe fesih bildirimde bulunulması gerekmektedir.

4.1.                   Kiraya Verenin Kendisinin veya Yakınlarının Gereksinimi

TBK m.350’ye göre, “Kiraya veren kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

4.1.1.     Kiraya Verenin Kendisinin Kirada Veya Bir Başkasının Yanında Oturuyor Olması

Konut ihtiyacının kabul edildiği durumlardan biri kiralayanın kirada veya başkasının yanında oturuyor olmasıdır. İhtiyaç sahibi kiralayanın kirada olması yeterli olup ayrıca kiralananın oturulan yerden daha üstün nitelikte olması, kiralayanın maddi durumunun daha iyi olması gibi faktörler gereksinimin tespitinde önem arz etmez. Hatta birlikte oturulan evin geniş olması veya oturanların birbirleri ile iyi geçinmelerinin de önemi yoktur. Çünkü bir kimsenin kendi mülkiyetindeki bir konutta oturmasını istemesi en doğal hakkıdır. Bu duruma reşit olan altsoy ile üstsoyun birlikte yaşaması, kardeşlerin birlikte yaşaması, evlilik nedeni ile ortaya çıkan konut ihtiyacı örnekleri verilebilir.

Nitekim Yargıtay da Y. 6. HD. T.16.02.2011, 2011/90 E., 2011/1454 K. sayılı kararında, ‘’Bir kimse malik olduğu evinde oturma istemi karşısında kendisine ait olmayan başka bir yerde oturmaya zorlanamaz. Davacının başkasına ait dairesinde bedelsiz olarak oturması ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını göstermez. Mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır… Davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu anlaşıldığına göre davanın kabulüne karar verilmelidir.’’ şeklinde hüküm kurarak kiralayanın kirada veya başkasının yanında oturuyor olmasını ihtiyaç açısından yeterli görmüştür.

Yine Yargıtay’ın Y. 6. HD., T. 25.4.2016, 2016/3380 E., K. 2016/3343 K. sayılı kararına göre, “Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir.”

4.1.2.     Kiraya Verenin Sağlık Durumunun Kiralananda Oturmasını Gerektirmesi

Kiraya verenin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan sağlık sorununun kiralananda oturmasını gerektirmesi halinde de ihtiyacın varlığı hallerinden biri mevcut kabul edilir. Kiraya veren, astım, bronşit vb. gibi sağlık sorunlarına istinaden kiralananın bulunduğu yerin havasının kendisine daha iyi geleceğinden bahisle ihtiyaç iddiasında bulunabilir. Ayrıca kiralayanın, yaşlı, felçli, kalp hastası olması gibi hallerde halen oturduğu taşınmazda asansör bulunmaması gibi hallerde de ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilir.

4.1.3.     Kiralananın Fiziken Daha Elverişli Olması

Kiralananın kiralayanın oturduğu konuttan fiziki şartları itibari ile daha elverişli olması sebebiyle mülkiyet hakkına üstünlük verilerek kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi istenebilir.

Nitekim Yargıtay Y. 6. HD. T. 19.02.2015 , 2015/424 E., 2015/1619 K. sayılı ilamında ‘’ davacının halen oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenlerle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edebilecek nitelikte olduğunun tespit edildiğinden dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran daha üstün nitelikte olduğu, davacı ve eşinin yaşlı kişilikleri ve kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alınarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerektiği’’ şeklinde karar vermiştir.

Yine Yargıtay’ın Y. 3. HD., T. 16.01.2018, 2017/8235 E., 2018/186 K. sayılı ilamına göre: “…Dava konusu taşınmazın davacı tarafından … satın alındığı ve… ihtiyaç nedeniyle tahliyesinin talep edildiği … davacının … kiralanana ise depo, teşhir ve satış yeri olarak ihtiyacının bulunduğu anlaşılmaktadır … davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir…”

4.2.                   Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

TBK m. 351’e göre, “ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Kiralananın el değiştirmesinden kasıt, kira sözleşmesinin devamı sırasında kiralananın mülkiyetinin herhangi bir hukuki sebeple üçüncü kişiye geçmesidir. Kiralananın el değiştirmesinin hukukî sebebi kiralananın satılması, bağışlanması, başka bir malla değiştirilmesi (trampa), ölüme bağlı bir tasarrufla bir kimseye bırakılması, şirkete sermaye olarak konması, ölünceye kadar bakma ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bir kimseye devredilmesi şeklinde iradi olabileceği gibi cebri icra yoluyla satılarak üçüncü kişi tarafından kiraya verenin iradesi dışında satın alınması da olabilir.

Nitekim Yargıtay YHGK., T. 28.01.2004, 2004/6-50 E., 2004/38 K. sayılı ilamında ‘’Bir taşınmaz malı Medeni Kanun hükümlerine göre edinen kimse kendisi, eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi, eşi ve çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat yürütülmesi amacıyla işyeri olarak kullanma gereksiniminde ise, tapudan edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermek koşuluyla ediniminden altı ay sonra tahliye davası açabileceği’’ şeklinde hüküm kurmuştur.

Burada yeni malikin iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname tebliğ ettirmesi zorunludur. İhtarnameyle ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir. Ancak geçerli bir ihtarname gönderilmemişse açılan bu dava yerinde görülmeyecektir.

Nitekim Yargıtay’ın Y. 6. HD., T. 11.10.2017, 2017/5469 E., 2017/13735 K. sayılı kararına göre, “ …taşınmazın kiraya verenden satın alındığı ve davacının 1/5 paylı malik olduğu, iktisap ve ihtiyaç iddiasına binaen davalıya gönderilen ihtarnamenin ise davacı paylı malik tarafından kendi adına gönderildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda pay ve paydaş çoğunluğu tarafından ihtar gönderilmediğinden mülkiyete dayalı olarak açılan dava yerinde değildir…”

4.3.                   Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Erme

4.3.1.     Temerrüt Sebebiyle

 Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Y. 6. HD 18.11.2015 tarih E. 2015/6664, K. 2015/10024 sayılı karara göre, “Türk Borçlar Kanunu‟nun 315. maddesinde yer alan yasal otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılması zorunlu olup, dipnotta yazılı olması ödeme emrinin yasaya uygun şekilde düzenlendiği anlamına gelmez. Bu durumda yasal koşulları içermeyen ödeme emri tahliye yönünden hukuki sonuç doğurmayacağından bu ödeme emrine bağlı olarak tahliye kararı verilemez.”

4.3.2.     Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Fesih

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren TBK m.316 gereği, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Buradaki fesih, hukuki niteliği itibariyle olağanüstü fesihtir. Bu düzenleme bütün kira ilişkilerine uygulanabilir cinstendir ve kural olarak emredici mahiyette olduğu kabul edilmektedir. TBK m.316/3’e göre ise konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Nitekim bu husus Yargıtay’ınY. 6. HD E. 2004/9330, K. 2004/9783 T 28.12.2004 sayılı ilamına şu şekilde yansımıştır:

 “Dinlenen davacı tanıkları davalı kiracının annesi ile gece geç saatlerde bağırarak tartıştıklarını, merdiven boşluğunda bu kavgaların devam ettiğini, kendisini uyaran apartman sakinlerine davalı tarafından terbiyesizler bir de kapıma geliyorsunuz şeklinde sözler sarf edildiğini, apartman sakinlerini, apartman sakinlerinin balkona asılan çamaşırları üzerine ketçap ve çamaşır suyu, kapı önündeki ayakkabılarının içine de yağ döküldüğünü söylemişlerdir. Davalının bu davranışları Borçlar Kanunu‟nun 256. maddesinin birinci fıkrasında ifade edilen kiracının bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifelerinin ihlali niteliğinde olup, sözü edilen maddenin 2. fıkrasında belirtilen açıktan fena kullanma halini oluşturur” 

4.3.3.     Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıdan Kaynaklanan Sebeple Tahliye

TBK m.352’ye göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Kiracı, kira parasını kira sözleşmesi çerçevesinde kararlaştırılan zamanda ifa etmediğinden dolayı kendisine birden fazla ihtar gönderilmesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesini sonlandıran bir sebep olarak düzenlenmiştir. TBK m.352/2 hükmü çerçevesinde kiraya verenin iki haklı ihtara dayalı olarak kiracının tahliye edilmesine yönelik dava açabilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödememiş olması gerekir.

Kira sözleşmesiyle kararlaştırılan tarihe dayalı olarak muaccel olmuş kira bedelinin o gün mesai sonuna kadar kiracı tarafından ödenmesi gerekmektedir. Zira kararlaştırılan tarihin ertesi günü, ihtar çekme hakkı kendiliğinden doğar.

Bununla birlikte TBK m.315 çerçevesinde kira bedelini zamanında ödemeyen kiracı, kendisine tanınan süre içerisinde kira bedelini ödediği takdirde kiraya veren TBK m.315 çerçevesinde kira akdini sona erdiremez. Fakat TBK m.315 çerçevesinde yapılan bildirim, TBK m.352/2 uyarınca ihtar sayıldığı için, TBK m.315 çerçevesinde kendisine iki bildirim yapılsa ve bu süre içinde ödeme gerçekleşse dahi kiraya veren bu kez TBK m.352/2 çerçevesinde şartları oluştuğu takdirde tahliye davası açabilmektedir. Esasen kiraya tanınan bu hakkın temelinde, kiracının sürekli kira parasını ödemede temerrüde düşmesi sonucu kiraya verenin kiracısına devamlı olarak süre tanımak zorunda kalması, verilen sürede de kiracının kira bedelini ödeyerek tahliyeyi önlemesine engel olmak vardır.

Kiraya veren tarafından ihtarın kira bedelinin muaccel olması anından itibaren gönderilmesi halinde ihtarın haklı olması söz konusu olacaktır. Dolayısıyla muacceliyet öncesi gönderilen ihtar haksız olarak nitelendirilir. Ayrıca ihtarın haklı olduğunu ispat yükü kiraya verene aittir.

İki haklı ihtarın meydana gelmesi için, ihtarlar bir kira dönemi ve bir yıl içinde yer alan aylar ile ilgili olmalı ve o yılın içerisinde tebliğ edilmelidir. Burada ihtarın kira yılı içerisinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekliliğine dikkat edilmelidir. Kiraya veren, kira yılı dolmadan ihtarnameyi düzenlemiş olsa dahi, bunun kiracıya tebliğ tarihi kira yılının bitiminden sonra olursa bu durumda bir kira yılının içerisinde iki haklı ihtarın gönderilmiş olması koşulu sağlanamamış olur. Bununla birlikte, kanun koyucu bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarın, bir kira yılını geçen sürenin içinde yapılmasını da haklı ihtar olarak değerlendirmiştir. Yani, 15 ay için akdedilmiş bir kira akdinde iki haklı ihtarın ya ilk 12 ay içinde ya da geri kalan 3 ay içinde yapılmış olması gerekir.

Kaynakça

Arslan, Zeynep. “Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiralanın İadesi”. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Şehir Üniversitesi, 2015.

Aksoy, Gürcü. “KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ KİRA BEDELİNİ VE YAN GİDERLERİ ÖDEME BORCUNDA TEMERRÜDÜ (TBK M.315) VE İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE (TBK M.352/2)”. Yüksek Lisans Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi, 2023.

Caba, Safiye. “KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRALAYANIN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI”. Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi, 2022.

Daşlı, Engin. “6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ”. Yüksek Lisans Tezi, Erzincan Üniversitesi, 2016.

Güllü İmamoğlu, Gözdenur. “Ürün Kirası”. Doktora Tezi, Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi, 2025.